Chcete prodat byt v Praze za maximum? Zjistěte, proč jsou ceny na portálech mimo realitu a jak na správný odhad ceny bytu v Praze.
Chystáte se prodat byt v Praze? Nepropalte start špatnou cenou.
Otevřete Sreality, zadáte svou městskou část, kouknete, za kolik inzerují sousedi, přihodíte pár set tisíc „pro strýčka Příhodu“ a máte hotovo? Pokud takto nastavíte cenu svého bytu v Dejvicích, ve Stodůlkách, na Smíchově nebo kdekoli jinde, zaděláváte si na pořádný průšvih.
Pražský realitní trh je neúprosný. Pražáci nemají čas ztrácet čas s předraženými realitami a kupující mají dnes díky AI dokonalý přehled za pár vteřin. Když cenu na začátku přestřelíte, z vašeho bytu se stane takzvaný „ležák“ a nakonec ho dost možná prodáte pod cenou.
Jak tedy stanovit reálné ceny bytů v Praze a prodat hned napoprvé za maximum?
Proč jsou ceny na realitních portálech past na prodávající
Nejčastější chyba? Lidé si pletou nabídkové ceny s těmi realizačními. To, že váš soused na Vinohradech inzeruje 2+kk za 12,5 milionů korun, ještě neznamená, že mu ty peníze někdo dá.
- Inzeráty snesou všechno: Nabídkové ceny na internetu bývají často nadhodnocené o 10 až 15 %.
- Realita je v katastru: Skutečné, reálné ceny bytů v Praze najdete jedině v cenových mapách, které čerpají data přímo z Katastru nemovitostí. Tam vidíte, za kolik se reálně podepsaly kupní smlouvy.
- Slevová spirála: Když byt měsíc co měsíc zlevňujete, protože o něj nikdo nestojí, kupující pojmou podezření, že má nemovitost nějakou vadu.
Jak vzniká profesionální odhad ceny bytu v Praze
Správně ocenit nemovitost vyžaduje víc než jen matematický průměr za metr čtvereční. V Praze rozhodují naprosté detaily a trh se liší ulice od ulice. Co všechno musíme při ocenění zohlednit?
1. Pražský mikrotrh a dopravní dostupnost
Je rozdíl, zda prodáváte například panelový byt na Ladronce nebo v Řepích. Ale jděte ještě hlouběji. Je v docházkové vzdálenosti metro, nacházíte se v trase leteckého koridoru? Dotkne se lokality plánovaná výstavba metra nebo rychlodráhy? Blízkost městského okruhu může cenu zvýšit kvůli dostupnosti, ale i snížit kvůli hluku. Jak je na tom lokalita s kriminalitou a v jaké zóně záplavové oblasti se nachází?
2. Stav domu a parkování (pražská bolest)
Máte byt po kompletní rekonstrukci, ale dům má dluhy, zatýká do střechy a stoupačky jsou na pokraji životnosti? Cena letí dolů. Klíčovým faktorem v Praze je také parkování. Pokud k bytu na Smíchově patří garážové stání nebo modrá zóna přímo před domem, máte obrovskou konkurenční výhodu.
3. Dispozice a výhled
Okna do hlučné frekventované ulice versus výhled do klidného vnitrobloku se zelení udělá na ceně klidně stovky tisíc korun. Stejně tak absence výtahu ve 4. patře staré zástavby na Smíchově uřízne z cílové skupiny rodiny s dětmi i starší generaci.
Co se stane, když cenu nadhodnotíte?
Pražský kupec a banky poskytující úvěry nejsou hloupí. Hypotéku banka schválí jen na reálně naceněnou nikoli předraženou nemovitost. Bankovní odhadce totiž vychází z tvrdých dat, nikoliv z vašich emocí.
Příklad z praxe: Majitel bytu 3+kk, 70 m2 ve Stodůlkách trval na startovní ceně 10,5 milionu Kč, protože „přece nebude slevovat, když ceny jsou teď vysoko“. Byt visel na internetu 6 měsíců. Po půl roce, kdy už inzerát všichni znali a ignorovali ho, musel jít s cenou dolů. Nakonec se byt prodal za 8,8 milionu Kč. Pokud by se hned na začátku udělal správný odhad ceny, prodal by se do měsíce za 9,2 milionu Kč.
Nehádejte, opřete se o tvrdá data
Stanovit správnou cenu je klíčový krok celého prodeje. Chce to chladnou hlavu, přístup do placených cenových map, detailní znalost pražských reálií a aktuální situace na trhu. Nemusíte na to být sami.
Chystáte se prodávat a chcete vědět, jakou má váš byt dnes skutečnou hodnotu?
Stačí mi napsat nebo zavolat a můžeme to nezávazně probrat.