Chcete koupit byt na Vinohradech, ve Vršovicích nebo na Žižkově? Zjistěte, na co si dát pozor u staré zástavby v širším centru Prahy a jak zbytečně nepřijít o miliony.
Vysoké stropy, parkety, špaletová okna a kavárna s výběrovou kávou hned za rohem. Bydlení v historickém činžáku na Žižkově, Vinohradech nebo ve Vršovicích je snem tisíců lidí. Širší centrum Prahy má neuvěřitelné charizma a nemovitosti si zde dlouhodobě drží svou hodnotu.
Jenže romantika starých časů může velmi rychle narazit na tvrdou realitu. Koupě cihlového bytu v historické zástavbě přináší specifické nástrahy, které u novostavby nebo paneláku řešit nemusíte.
Na co si dát pozor, než podepíšete rezervační smlouvu na byt na Žižkově či ve Vršovicích?
Činžáky v širším centru: Proč je všichni chtějí?
Lokality jako Žižkov (zejména spodní část kolem Seifertovy ulice a Riegrových sadů) nebo Vršovice (v okolí Kodaňské a Čechova náměstí) prošly v posledních letech obrovskou proměnou. Z dělnických čtvrtí se stala vyhledávaná centra pražského společenského života.
- Skvělá dostupnost: Tramvají jste na Václaváku za 10 minut.
- Genius loci: Historická architektura a unikátní atmosféra.
- Investiční jistota: Cihlové byty v širším centru Prahy neztrácejí na hodnotě ani v době tržního ochlazení.
Za tento luxus ale kupující často platí daň v podobě skrytých technických a právních vad.
4 největší chytáky při koupi cihlového bytu v Praze
1. Vytápění a energetická náročnost (přímotopy vs. plyn)
Vysoké stropy (často přes 3 metry) vypadají nádherně, ale vyhřát takový prostor stojí majlant. Sledujte, čím se v bytě topí:
- Staré WAVky nebo elektrické přímotopy: Znamenají astronomické účty za elektřinu a nutnost kompletní rekonstrukce topného systému.
- Vlastní plynový kotel: Lepší varianta, ale prověřte stáří kotle a stav spalinových cest (komínu).
- Komínová revize: Pokud chcete stavět nový plynový kotel nebo krb, revize komínu ve 100 let starém domě vás může nepříjemně překvapit.
2. Absence výtahu
Koupit nádherný byt ve 4. patře činžáku bez výtahu vypadá jako skvělý fitness plán – dokud nepotřebujete vynést kočárek, týdenní nákup z Lidlu nebo nábytek.
Pozor na sliby: Pokud vám prodávající tvrdí, že „výtah se bude brzy stavět“, chtějte vidět zápis ze shromáždění SVJ
a stavební povolení. Dodatečná stavba výtahu ve vnitrobloku je v Praze kvůli památkářům běh na dlouhou trať.
3. Fungování SVJ a fond oprav
U starých domů je stav Společenství vlastníků jednotek (SVJ) absolutně klíčový. Chtějte vidět hospodaření SVJ za poslední 3 roky.
- Má dům dostatek financí ve fondu oprav na plánovanou opravu střechyy nebo fasády?
- Nemá SVJ obří úvěr, který vám výrazně zvýší měsíční poplatky za bydlení?
- Nejsou mezi sousedy neplatiči?
4. Parkování (Pražská noční můra)
Modré zóny na Praze 2, Praze 3 i Praze 10 jsou neúprosné. Pokud k bytu nepatří garážové stání ve vnitrobloku (což je u staré zástavby vzácnost), připravte se na večerní kroužení ulicemi. Zjistěte si předem, zda má byt alespoň nájemní možnost parkování v blízkém okolí.
Vinohrady vs. Žižkov a Vršovice: Kde dostanete za své peníze víc?
Zatímco Vinohrady jsou na vrcholu cenového stropu a platíte zde značnou přirážku za „prestižní adresu“, sousední Žižkov a Vršovice nabízejí velmi podobný životní styl, ale často za rozumnější cenu za metr čtvereční.
Pokud hledáte byt s potenciálem růstu, Vršovice v okolí Koh-i-nooru nebo dolní Žižkov nabízejí skvělý poměr ceny a budoucího zhodnocení.
Než podepíšete rezervační smlouvu, nechte byt prověřit
Koupě bytu ve staré zástavbě je úžasný krok, ale emoce musí jít na stranu. Technická inspekce nemovitosti a prověrka právního stavu SVJ vám mohou ušetřit stovky tisíc korun za neplánované opravy.
Hledáte byt na Žižkově, Vinohradech nebo ve Vršovicích?
Nenechte se opít rohlíkem a naleštěným home stagingem. Ráda s vámi byt osobně projdu, zkontroluji dokumentaci SVJ i technický stav a pomohu Vám udělat „informované“ rozhodnutí a vyjednám pro Vás tu nejlepší cenu. Jako profesionální realitní makléřka umím pracovat nejen na straně prodávajících, ale i kupujících.
Pojďme se potkat na kávu někde na Jiřího z Poděbrad nebo na Náměstí Míru a probrat vaše představy. Stačí mi zavolat nebo napsat zprávu.